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エステサロン・店舗物件探しのマル秘テクニックを大公開!

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こんにちは。千代田区麴町のオーガニックエステサロン、アンリュミエールの保戸塚です。

今回で5回目となる「サロン経営・開業10年を振り返るブログ」シリーズ。
コンサルという立場ではなく、現役のサロンオーナーとして、サロン経営の実情や開業方法を実体験に基づいた内容でお届けします!

今日は独立開業において最も重要な「サロン物件の探し方」についてです。

私は、一応、宅地建物取引主任士なので、不動産に関してはプロなのです!
と言いたいところですが、実務をこなしたことがないので素人同然です。
(以前働いていた会社では住宅ローン課だったので、直接不動産の仕事はしたことがないのです。)

ただ、開業にあたって物件探しをした経験と基本的な知識はあるので、これから物件を探して開業しようと思っている方に参考になればと思います。


物件探しで大切なことは?

店舗(サロン)の物件探しは家探しとは全く別物と考えた方がいいかもしれません。
自分が住む家なら、多少の不便さは我慢したり、気に入らなければ引っ越しも簡単にできるからです。

店舗(サロン)の場合、さまざまな理由で、一度オープンしたら移転は意外と大変です。
特に、内装工事をしてしまった場合はそう簡単には動けないのです。
さて、まず物件探しで重要なことは街のイメージ(雑誌やテレビ等で見たもの)にとらわれることなく、実際に歩いてみることです。
とにかく歩くことが大切です。歩くことでたくさんのことが見えてきます。

物件探しを車でするのは言語道断!
不動産会社の人は親切に車に乗せてくれるというかもしれませんが、絶対に乗ったらダメです。
とにかく駅から歩いて、町並みや人の流れを見たり、商店を見たり(ライバル店を探したり)、駅からの実際の距離を歩いてはかることが重要です。
気になる物件は朝、昼、晩と、そして曜日を変えて何度も歩いて様子を見ます。

何度も歩くことで、どんな人が住んでいるのか?どんな人が集まる場所なのか?という情報が見えてきます。
私は約30ヶ所の物件を見ましたが、街の名前としては良いイメージでも、実際は汚い雑居ビルだったり、歓楽街だったりとがっかりさせられる物件にいくつも遭遇しました。
道が1本違うだけで、全く雰囲気が違ってくることもよくあります。

私が実際に訪れた街の名前(もしくは駅名)を思い出せる範囲で挙げてみますと・・・(順不同)

麹町、銀座、赤坂、乃木坂、渋谷、目白、西麻布、東麻布、麻布十番、六本木、恵比寿、代々木、飯田橋、目黒、梅が丘、東北沢、幡ヶ谷、代々木上原、代々木八幡、経堂、赤羽橋、神楽坂・・・

エリアを決めずに、とにかく不動産会社の方(知り合いなので助かりました)に、めぼしい物件情報をピックアップしてもらって、さらにその中でも良さそうな物件を絞り込んで実際に見に行きました。


エリアはしぼる?しぼらない?

エリアを絞り込んだ方がいいのでないか?と思う人も多いかもしれませんが、最初からエリアを絞るのは危険です。
人気エリアは物件情報が少ないし、誰もが狙っているので、良い物件は何年も待っている大手の会社に情報が流れていってしまいます。
駅前などの人気物件は、「いくら払ってもいいから、とにかく空いたらすぐに押さえたい!」と待っている人(会社)がたくさんいるのです。

あまり、エリアのネームバリューにこだわり過ぎると、たとえばアロマやエステ業界に人気の表参道、青山、代官山、銀座などは、家賃がとてつもなく高くなってしまいます。
しかも競合店が多いので、よっぽどたくさんの顧客をもっているか、もしくは広告宣伝費をかけられる会社でないと厳しいと思います。


サロン物件はインターネットで探してはいけません

また、店舗用物件探しの情報源としてあてにならないのは、インターネットです。
インターネットに載るような情報は、誰も借り手がいない余りモノがほとんどです。

インターネットで店舗用物件探しを済ませようというのは、まず大きな間違いです。(居住用物件探しとは違います!)
店舗の物件情報に関しては、本当に良い情報を、わざわざネットに載せるような面倒なことはしません。
その前に決まってしまいます。また、後で詳しく書きますが、マンションなどの居住用物件で営業ができない場合もあります。

一番いいのは信頼でき、本気で探してくれる(ここが一番重要!)不動産会社を見つけることですね。
でも、これが一番難しい!
不動産会社には「レインズ」という業界のコンピューターネットワークがあります。
これに良い情報が流れることがあるのですが、いいものは本当に早く決まってしまうので、とにかく急ぐ必要があります。
また、地元の不動産会社が管理している物件は、この「レインズ」に載る前に紹介してもらえる場合もあります。

私は不動産会社からまだネットに載っていない情報をもらって、すぐにその物件に直行したり、夜中でも見に行ったりしました。次の日の朝一番に物件を見せてもらえるように電話をするためです。
物件探しは、スケージュールを組むことが難しく、1日に見たい物件がいくつも重なることもあるので、朝ご飯を食べて家を出て、次のご飯は夜中という日もありました。
途中、飲み物を自販機で買って飲むくらいです。とにかくランチの時間ももったいないと思うほど、急いで探す必要があったのです。(当時、無職だったので。)


物件探しはタイミング

物件探しは、根気強く探し続けてじっくり待つ忍耐も必要なのですが、決めるときは即決しないとすぐにライバルに押さえられてしまいます。
ここで「どうしよう」と悩んでいるうちに他の人にチャンスを先取りされてしまうということになり兼ねません。
まさに店舗用物件探しは、目に見えない戦争です!

絶対に負けないように、毎日毎日歩き続けて、感覚を養い、いいものを見極めるセンサーを磨く必要があります。
タイミングよく「これだ!!」という物件に出合うためには、たくさんの物件を実際に歩いて見てみることが何よりも重要です。


家賃についての考え方

次に、一番気になるのサロンの家賃についてです。

家賃は、今のサラリーマンの感覚で考えたら絶対にNGです。
たとえば、10万円くらいで探していたとして、20万円の本当に良い物件が出てきたとします。
「10万円高いからやめよう。」と考えてしまうのは、もったいない話です。

サラリーマン(たとえば月収25万の人)の月々の家賃の支払いが10万円から20万円になってしまうのは、支払い不可能で危険な話ですが、営業用の物件で10万円の違いを同じ感覚で「支払えないだろう」と考えるのはNGです。
もしかしたら、その10万円高い物件にすることで売り上げが100万円アップすることだってあるかもしれません。

1階と2階の物件を比べたとき、同じ広さでも10万円以上家賃に差があることもよくあることです。
「1階は10万円も高いから2階でいいや。」と考えるのはもったいない話です。
1階の方が何倍もチャンスが潜んでいますよね。(業種などにもよるとは思いますが、一般的に。)
また、立地がいいと集客がしやすくなるので、広告宣伝費が抑えられるというメリットもあります。
開業する前は、広告宣伝費を低く見積もりがちですが、開業して思いのほかお金が湯水のように出ていくのが、集客費用なのです。

でも、なかなかこういう感覚ってセラピストの限られた給料の中で生きていると、考えられないんですよね。
切り替えられないというか・・・。
「う~ん、予算より10万円も高いのは手が出せない。」と私も悩んでいました。

でも、今は「うちの家賃ってこの場所と広さにしては、安いのでは?」と感じることもあります。
店舗やサロンの家賃の考え方は、自分が住む家とは別物と考える必要があるのです。


マンション営業の注意事項

エステやアロマサロンでよくあるのが、マンションでの営業です。
マンションエステは、初期投資が少なくて済むので開業資金を抑えられるというメリットもありますが、注意しないといけない点もあります。

まず、マンションの1室を店舗や事務所として使用する場合、大家さんの許可が必要となります。
分譲マンションを借りる場合は、マンションの管理組合の規約で禁止されているところも多いので、確認が必要です。
当たり前の話ですが、「バレなければいい」と思いながら営業するのはとても危険なことです。住民や同業者から通報されるということも十分考えられます。

また、居住用の物件の賃料は課税対象になりません。消費税8%を払わなくても良いのです。
店舗や事務所として借りる場合は、課税対象となりますので、もし居住用の物件でサロンの営業をした場合、「脱税」をしていることにもなります。

月10万円の家賃なら、年間で96,000円の脱税です。バレた時がこわいので、絶対にやめましょう!


サロン物件の探し方、いかがでしたか?
物件探しは、サロンを存続させる上で最も重要な要素となりますので、十分に時間をかけて慎重に行ってくださいね。

物件探しの後は、賃貸借契約の手続きなどサロン開業に向けてやらなければならない重要なことが山積みです。

次回は、気になる「開業資金」、つまりお金のお話をしたいと思います。
次回をお楽しみに♪
アンリュミエール 保戸塚 優美


 

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